wel de opzegging ook dan nietig, indien zij is gedaan
door een verhuurder, die korter dan drie jaar vóór het
verstrijken van de geldigheidsduur der overeenkomst de
vorige verhuurder onder bijzondere titel is opgevolgd en
die niet de echtgenoot, een bloed- of aanverwant in de
rechte lijn of een pleegkind van deze is. Wanneer de
opzegging namelijk geschiedt door de verhuurder, die
nog slechts sinds korte tijd eigenaar is, wordt de huurder
voor een nieuwe situatie geplaatst, waarmede hij geen
rekening heeft kunnen houden. In dat geval zal de nieu
we verhuurder de beëindiging van de huur pas kunnen
bewerkstelligen, nadat hij een zekere tijd verhuurder is
geweest. Deze tijd is in het ontwerp op drie jaren gesteld.
Bij het verstrijken van het tiende jaar herleeft de vrijheid
van de verhuurder om de beschikking over het pand te
hernemen. Dat impliceert niet, dat de huurder na het
tiende jaar geen enkele bescherming zou behoeven. Laat
de verhuurder de huurverhouding met de oude huurder
doorlopen, dan gaat een nieuwe termijn van vijf jaar in,
zonder aanspraak van de huurder op verlenging. Bij het
verstrijken van vijf jaar geldt telkens hetzelfde. Een bij
komend voordeel van deze regeling is, dat het voor de
verhuurder aantrekkelijk wordt om, als hij zijn pand
verhuurd wil laten, de oude huurder te kiezen; bij een
nieuwe huurder is hij immers in beginsel voor tien jaar
gebonden.
Er zijn enige afwijkingen in het algemene beginsel moge
lijk. Partijen kunnen bij de aanvang van de huurver
houding een duur van twee jaar of korter overeenkomen;
als de huurder na het verstrijken van deze twee jaar nog
in het genot van het pand is, komt de overeenkomst
automatisch voor vijf jaren te gelden, zulks van de aan
vang der overeenkomst af. In bijzondere gevallen kan
van het dwingend voorgeschreven regime van 5 5
jaren met rechterlijke toestemming worden afgeweken,
als beide partijen het wensen.
Het komt in de praktijk geregeld voor, dat een verhuur
der aan het einde van de huur voordeel geniet, omdat
in het pand een goed lopend bedrijf gevestigd is geweest.
Hij zal het pand op gunstiger voorwaarden kunnen ver
huren aan een huurder, die er een soortgelijk bedrijf in
wil vestigen; hij kan dat ook zelf doen en profiteren van
de klantenkring van de oude huurder. In zoverre maakt
hij gebruik van de goodwill, opgebouwd door een vorige
gebruiker. Men moet daarbij buiten beschouwing laten
de waarde, die ontstaat door de gunstige ligging van het
pand als vestigingsplaats voor bepaalde bedrijven. Dat
kan geen aanleiding geven tot financiële aanspraken van
de gewezen huurder tegen de verhuurder.
Indien echter de door de huurder geschapen waarde
vermeerdering niet vervluchtigt, maar aan de verhuurder
toevalt, kan men zeggen, dat de laatste ongegrond is
verrijkt, ten koste van de eerste.
Voorgesteld wordt, dat de verhuurder die de huur be
ëindigt, aan de gewezen huurder een vergoeding ver
schuldigd is, indien in het pand een bedrijf wordt geves
tigd, gelijksoortig aan dat van de gewezen huurder. Die
regeling zal tevens een rem vormen tegen opzeggingen,
gedaan om van de goodwill te profiteren. De aan de
gewezen huurder toekomende vergoeding wordt door de
rechter naar billijkheid vastgesteld.
Het is denkbaar, dat de huurder gedurende de huurtijd
een zeer zwaarwichtig belang zal krijgen om zijn bedrijf
te verkopen. Overdracht van het bedrijf is dan niet
mogelijk zonder overdracht van het huurrecht. Er is
voor deze gevallen een bijzondere regeling ontworpen, in
die zin dat de huuroverdracht met rechterlijke tussen
komst kan plaatsvinden indien de verhuurder niet bereid
is zijn medewerking te verlenen.
Voor het onderhoud is het geldende recht gehandhaafd.
Nieuw is echter de bevoegdheid van de huurder om met
rechterlijke machtiging, eventueel tegen de wil van de
verhuurder, wijzigingen te brengen in de inrichting en
de gedaante van het gehuurde. Verbouwingen zijn voor
het moderne bedrijf essentieel geworden. Het zou onjuist
zijn, indien de verhuurder de huurder zou kunnen belet
ten met de ontwikkeling in zijn branche mede te gaan.
Het ontwerp bevat een gedetailleerde regeling inzake de
aan de huurder toekomende vergoeding bij onteigening
en minnelijke verkrijging, gevolgd door opzegging.
Het overgangsrecht vereist bijzondere voorzieningen. Op
het tijdstip van inwerkingtreding van de nieuwe wet kan
de verstreken duur van de verschillende huurverhoudin-
gen zeer uiteenlopend zijn. Teneinde nu een niet al te
ingewikkelde regeling te geven is in de overgangsbepa
lingen als algemene regel gesteld, dat de op het tijdstip
van inwerkingtreden van de nieuwe wet bestaande huur-
verhoudingen voor een periode van drie jaar komen te
gelden. Aan het einde van deze driejarige periode is dan
een beëindiging van de huur door de verhuurder moge
lijk. Vindt deze beëindiging niet plaats, dan gaat de
huurovereenkomst overeenkomstig de algemene regel
voor een periode van vijf jaren lopen.
Deze voorstellen hebben betrekking op aanvulling van
het Burgerlijk Wetboek, wijziging van de Onteigenings
wet en wijziging van de Huurwet.
Wij hopen te zijner tijd op de betekenis van de voor
stellen voor ons bedrijf nader in te gaan.
