HUURBESCHERMING
In het vorig nummer van „Film" hebben wij aandacht geschonken aan het nieuwe wetsontwerp inzake wettelijke
bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimten en tot onteigening van verhuurde bedrijfsruimte.
Als het ontwerp tot wet verheven wordt waaromtrent wij ons niet aan voorspellingen wagen zal het voor de
vele leden die bioscopen in gehuurde bedrijfsruimten exploiteren van groot belang zijn.
Voor ons is immers de materie, die vastzit aan het begrip huurbescherming heel wat ouder dan de Huurwet van
1950. In ons Algemeen Bedrijfsreglement, door de Ledenraad vastgesteld op 10 oktober 1939 is dienaangaande
reeds een voorziening getroffen. De behoefte aan deze voorziening was ontstaan, toen uit de praktijk van het toezicht
op de vestiging van nieuwe zaken gebleken was, dat eigenaars van bedrijfspanden waarin bioscopen gevestigd waren,
misbruik maakten van de omstandigheden, dat de huurders als zij hun bioscoop wilden verplaatsen, daarvoor toestem
ming van de Bond nodig hadden. Huuropdrijving en andere onredelijke eisen waren daarvan het gevolg. De bescherming
tegen economisch niet verantwoorde vestiging van nieuwe zaken maakte het bovendien voor heel wat eigenaars aan
trekkelijk om de huur van het bedrijfspand op te zeggen en zelf de bioscoop te gaan exploiteren, daarbij profiterende
van de goodwill, die de huurder-exploitant meestal onder moeilijke tijdsomstandigheden en ten koste van veel geld
en arbeid had opgebouwd.
Natuurlijk kon men van Bondswege aan de eigenaar/verhuurder van het bedrijfspand niet rechtstreeks de verplich
ting opleggen de huur te continueren en zijn eisen tegenover de huurder-exploitant te matigen. Wel kon men hem
beletten na ontruiming door de huurder-exploitant zelf de bioscoop te gaan exploiteren of de bioscoop aan een andere
exploitant te verhuren. In het Algemeen Bedrijfsreglement was namelijk bepaald, dat de vereiste toestemming van het
Hoofdbestuur voor het overnemen of het voortzetten van een bestaande zaak moest worden geweigerd, wanneer de
aanvrage betrof een bioscoop in een gebouw, waarvan de exploitatie geëindigd was of dreigde te eindigen, doordat
de rechthebbende op dat gebouw aan de exploitant-huurder onredelijke eisen was blijven stellen met betrekking tot
de voortzetting of het opnieuw aangaan van de huur van dat gebouw.
Het vaststellen van het feit, dat er onredelijke eisen werden gesteld, was een moeilijke zaak. Gewoonlijk waren de
eigenaars der bedrijfspanden, die voor bioscoopexploitatie werden verhuurd, geen lid van de Bond. Een beslissing van
het Hoofdbestur respectievelijk van de Ledenraad zou door zo'n eigenaar allicht als partijdig worden beschouwd
met het risico, dat de beslissing zou worden aangevochten bij de gewone rechter en de weigering om toestemming
te verlenen aan de eigenaar zelf of aan de nieuwe huurder als een onrechtmatige daad zou worden uitgemaakt.
Vandaar dat het Algemeen Bedrijfsreglement een arbitrale regeling bevatte. Arbiters kregen te beslissen over de
vraag, of de rechthebbende op het gebouw aan de huurder-exploitant onredelijke eisen was blijven stellen met be
trekking tot de voortzetting of het nieuw aangaan van de huur van dat gebouw.
Bepaald was voorts, dat de scheidslieden recht moesten doen als goede mannen naar billijkheid. Elke partij benoemde
één arbiter en de derde werd benoemd door de Voorzitter van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor het
ressort, waarin het desbetreffende gebouw gelegen was. Van groot belang was de bepaling, dat Hoofdbestuur en
Ledenraad aan de beslissing der scheidslieden over de vraag of de eigenaar onredelijke eisen was blijven stellen,
gebonden waren.
Deze bescherming van de huurder-exploitant tegen willekeur van de eigenaar der bedrijfsruimte heeft in de jaren
lange praktijk uitstekend voldaan. Niet dat er nu zoveel scheidsrechterlijke uitspraken in huurkwesties zijn gedaan
het aantal is beperkt gebleven maar de preventieve werking was van grote betekenis. Pas bij de wijziging van
het Algemeen Bedrijfsreglement van 19 november 1957 werd de arbitrage voor huurkwesties (in feite toen al jaren
lang niet meer toegepast) losgelaten, omdat er inmiddels een wettelijke voorziening voor dezelfde materie was ge
troffen. In de Huurwet van 13 oktober 1950 is namelijk bepaald, dat de behandeling van alle vorderingen, betrekke
lijk tot huur en verhuur of tot huurbescherming, vorderingen tot ontruiming daaronder begrepen, in eerste aanleg
bij uitsluiting geschiedt door de kantonrechter, in wiens kanton het onroerend goed is gelegen. Arbitrage door eigen
scheidslieden was dus niet meer mogelijk.
Artikel 18 van de Huurwet regelt de huurbescherming. Na het einde van de huur en verhuur is de gewezen huurder
van rechtswege bevoegd krachtens huurbescherming in het genot van het onroerende goed te blijven. Zulks geldt
niet voor de gewezen huurder, die zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd of uitdrukkelijk in de beëindiging daar
van heeft bewilligd. De verhuurder kan de ontruiming door de huurder of de gewezen huurder slechts vorderen:
1. indien wegens onbehoorlijk gebruik van het goed of wegens wanbetaling van de verhuurder niet kan worden ge
vergd, dat de huurder of de gewezen huurder nog langer in het genot van het goed blijft; 2. indien de gewezen
huurder niet toestemt in een "redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot
hetzelfde onroerend goed; 3. indien de verhuurder het onroerend goed zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik
verkoop aan een derde daaronder niet begrepen dat voor hem, de economische belangen en maatschappelijke
behoeften van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd, dat de gewezen huurder nog langer
in het genot van het goed blijft.
Het wetsontwerp van Minister Samkalden, dat uiteraard pas in werking treedt na afloop van de huurbescherming
ingevolge de Huurwet, gaat met de bescherming van de huurder tegen willekeur van de verhuurder geheel in de
richting van onze aanvankelijk interne regeling, zij het met uitsluiting van de arbitrale procedure.
Aan het bedrijf van de huurder van de bedrijfsruimte wordt de nodige stabiliteit verzekerd door een complex van
voorschriften, die niet te omzeilen zijn.
Het begint al met de looptijd van het huurcontract. Tenzij het huurcontract wordt aangegaan voor de duur van twee
jaar of korter, bedraagt de looptijd tenminste vijf jaar en in de regel zelfs tien jaar. Men behoeft ook niet te pro
beren telkens een contract van slechts twee jaar af te sluiten, want zodra de huur langer dan twee jaar heeft geduurd,
8
